Ev sahibi ve kiracılar dikkat: Yeni dönem başlıyor! 7 soru, 7 cevap

Kira kontratlarında dijitalleşme dönemi başlıyor. Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz kira kontratlarının yıl sonuna doğru e-Devlet üzerinden yapılabileceğini duyurdu. Peki yeni dönem nasıl olacak? Bir zorunluluk olacak mı? İş yerlerini de kapsayacak mı? Sözleşme e-Devlet’e aktarılmazsa cezası olacak mı? E-Devlet’e entegre edilmiş bir kontrat için ev sahipleri yasal sınırın üzerinde zam isteyebilir mi?

Konuyla ilgili 7 soruyu milliyet.com.tr’ye cevaplayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı:

1-Kira kontratlarının e-Devlet üzerinden yapılması zorunlu mu olacak?

“Kira sözleşmelerinin e-Devlet sistemi üzerinden yapılmasına yönelik kanuni bir zorunluluk henüz düzenlenmedi. Uygulamanın 2024 yılı sonlarında başlaması hedefleniyor. Bu çerçevede borçlar kanununda bazı düzenlemeler yapılırsa 2025 yılı ve sonrasında kontratların e-Devlet sistemi üzerinden yapılması zorunlu hale gelebilir.

Mevcut durumda yapılmış ve devam eden kontratların sisteme aktarılmasıyla ilgili henüz bir planlama yapılmadığını görüyoruz. Yeni yapılacak kontratlar e-Devlet sistemine entegre edilebilir. Kira kontratlarının e-Devlet’ten yapılıyor olması ve evrakın resmi kurumlarda da kullanılmasıyla sözleşmelerin e-Devlet’e geçişi artırılabilir. Kira kontratı e-Devlet üzerinden yapıldığında barkodlu belge oluşturma imkanı olacak. Gerek adres kayıtları ile ilgili değişikliklerde gerekse abonelik gibi işlemlerde kontratın e-Devlet üzerinden yapılmış olan suretinin ilgili kurumlar tarafından istenmesi talep edilebilir. Ben bunun zaman içerisinde zorunlu hale getirileceğini düşünüyorum.

2-Sistem ne zaman devreye alınacak, iş yerlerini de kapsayacak mı?

Kira kontratlarıyla ilgili düzenlemenin gerek iş yeri gerekse daireler için geçerli olması planlanıyor. Kısa dönem kiralama süreci her ne kadar çok net olmasa bile diğer yapılan kira sözleşmelerinde bu uygulanacaktır. Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın görüşleri ile kısa dönem kiralama tarafındaki süreçler bile e-Devlet sisteminde değerlendirilebilir. Süreci zorlaştıran bazı konular var özellikle vekalet, kefil gibi bazı unsurlar sistem içerisinde biraz daha zor gerçekleştirilebilir gibi duruyor. Sürecin aşılması açısından Web Tapu’dan çeşitli yetkilendirme işlemlerinin uygulamaya alınması hedefleniyor.

3-E-Devlet’e entegre edildikten sonra ev sahibi yasal sınırın üzerinde zam isterse ne olacak?

E-Devlet’e entegre edildikten sonra ev sahibi yasal sınır üzerinin dışında kira isteyebilir kısmı aslında kira kontratı sürelerine bağlı. Belli bir süreden sonra kira tespit davası açılabiliyor. Taraflar kira sözleşmelerini serbest irade ile belirleme hakkına sahipler. Belki mevcut kontratı feshedip yeniden kira kontratı yaparak kira sözleşmelerinin yenilenmelerinde farklı tutarlar belirleyebilirler. Sistemin tamamen bir engelleme yapabileceğini söylemek mümkün değil. Aynı zamanda kira üst sınırının altında da bazen zamlar olabilir. TÜFE’nin yüksek seyretmesi nedeniyle yenilenen kontratlarda bu sınırın altında da kira artışları olabilir. Bu aslında taraflar arasında anlaşılan kısmın e-Devlet kısmında dijital olarak onaylanması kısmıdır. Mahkemeler dava vb. süreçlerde bu noktada tarafların mutabakatını, e-Devlet’teki kontratlarını dikkate alacaklardır.

4-Düzenleme fahiş kira artışına çözüm olur mu?

Düzenlemenin fahiş kira artışlarına çok önemli bir etkisi olacağını düşünmüyorum. Zaten yüzde 25 kira sınırlaması kaldırıldı. Taraflar arasındaki anlaşmazlıklarda dava yolu açık. Kira tespit davası, uyarlama davası, 10 yıl sonra şartsız tahliye gibi birçok dava hakkı taraflar arasında var. Arabuluculuk müessesesi bu çerçevede çalışıyor. Doğrudan fahiş kira kısmını etkilemeyecektir. Devletin kayıplarına önemli derecede fayda sağlayacağını ve kayıt dışı kira ödemelerinin bu sistem üzerinden yapılan kontratlarla azalacağını ifade edebiliriz.

5-Sözleşme e-Devlet’e aktarılmazsa ne olur? Bir cezası olacak mı?

Kira sözleşmesinin e-Devlet sistemi üzerinden yapılmamasının aslında ilk etapta uygulamanın zorunlu olmaması nedeniyle cezai yaptırımı olmayacaktır. Bu aslında biraz da deneme süreci olarak değerlendirilecektir. Kanuni düzenlemeler yapılmasına ihtiyaç var. Şu anda kira kontratlarının yazılı yapılma şartı bile kanunumuzda geçerli değil. Sözlü yapılan bir kira kontratı bile tarafların ‘kiracı ve mal sahibiyim demeleri’ yeterli olarak kabul edilebiliyor. Yasal düzenlemeler yapıldığında e-Devlet’ten yapılması zorunlu hale gelebilir.

6-Kira kontratlarının e-Devlet’e aktarılmasının ne faydası olacak?

Kira kontratlarının e-Devlet’e aktarılmasında çok büyük faydalar var. İlk olarak kira değer haritaları oluşur. Kira üzerinden elde edilen gelirlerin vergilendirilmesi daha kolay takip edilebilir. Kira ile alakalı gerçekten kiracı ve mal sahibinin yasal yükümlülükleri, çerçeveleri daha net ve belirgin olur. Kira kontratlarının ibraz edildiği kurumlardaki sahte belge düzenlenmesi vb. problemler giderilebilir. Bir yeri kiralık olarak tutup alt kira olarak başkalarına kiraya verenlerin oluşturduğu mağduriyetler ortadan kalkar. Kiralık gayrimenkuldeki fiyatların takip edilebilmesi ve satışların belirlenmesi açısından oldukça faydalı olacaktır.

7-Taraflar e-Devlet’e eksik, yanlış bilgi girerse ne olur?

Tarafların e-Devlet’e farklı veya yanlış bilgiler giriyor olmaları ileride hukuki çerçevede hak kayıplarını iddia ettiklerinde mağduriyet yaşamalarına neden olabilir. E-Devlet’e girip onaylanan belgelerin taraflar tarafından dijital olarak imzalandığı ve teyit edildiği gibi birçok yükümlülük belirlenmiş olacak. Yanlış bilgi girilmesinin sistem içerisindeki taraflara oluşturacağı hukuki mağduriyetler nedeniyle taraflar risk almayacaktır, doğru bilgiler girmeye çalışacaktır.”