Türkiye’nin 2023 yılı aidat şampiyonları belli oldu. Konut fiyatlarında ve kiralarda yaşanan artışa yönelik tartışmalar sürerken, apartman ve site aidatlarına ilişkin 2023 yılına ait veriler yayımlandı.
İSTANBUL’DA ÜCRETLER DİKKAT ÇEKTİ
Apartman, site, rezidans gibi yaşam alanlarının yöneticilerine dijital asistanlık yapan, yönetim yazılımı Apsiyon tarafından yapılan araştırmada 2023 yılında site aidatları yüzde 97 oranında arttı. Site aidatlarının en çok arttığı 5 şehir de belli oldu. İstanbul’da ise bazı semtlerdeki aidat ücretleri oldukça dikkat çekti.
Konuyla ilgili Apsiyon CEO’su Kudret Türk ve Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, milliyet.com.tr’ye önemli açıklamalar yaptı.
Apsiyon CEO’su Kudret Öztürk’ün açıklamaları şu şekilde:
“Küresel enflasyon ve yükselen maliyetler konut sektöründe yalnızca konut fiyatlarını ve kiraları değil, aidatları da etkiledi. Yayınladığımız veriler ısıtma, soğutma ve demirbaş gibi kalemlerin dahil edildiği durumda apartman ve site aidatlarının 2023’te bir önceki yıla kıyasla %97 oranında arttığını gösterdi.
‘İSTANBUL’DA EN YÜKSEK ÜCRET 5635 TL’
Türkiye’nin aidat şampiyonlarını açıkladık. 2023 yılının aidat ortalamasında rekor Muğla’nın oldu. İstanbul’un daire başına düşen aidat ortalamasında ise rekor bu yıl Beşiktaş’ta. Raporda İstanbul’daki ilçelere ilişkin verilere de yer verildi. İstanbul’da daire başına aidat ortalaması en yüksek ilçeleri; 5.635 TL ile Beşiktaş, 4.706 TL ile Şişli, 4.699 TL ile Sarıyer, 4.079 TL ile Zeytinburnu, 3.951 TL ile Bahçelievler oluşturdu.
İstanbul’da daire başına aidat ortalaması en düşük ilçeleri ise 622 TL ile Adalar, 765 TL ile Arnavutköy, 1.404 TL ile Silivri, 1.508 TL ile Fatih ve 1.616 TL Bayrampaşa oluşturdu. Raporda, İzmir’de ve Ankara’daki ilçelere ilişkin verilere de yer verildi.
İZMİR VE ANKARA’DA EN YÜKSEK FİYATLAR BELLİ OLDU
İzmir’de daire başına aidat ortalaması en yüksek ilçe 3.761 TL ile Çeşme olurken, Çeşme’yi Narlıdere, Bayraklı, Kemalpaşa ve Urla takip etti. Ankara’da ise rekor 2.730 TL ile Çankaya’nın oldu. Çankaya’yı; Gölbaşı, Akyurt, Yenimahalle ve Kahramankazan izledi.
AİDATLAR YILLIK MI BELİRLENİYOR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre “aidat” kelimesi yerine “ortak gider ve avans payı” betimlemesinin kullanması daha uygundur. Ortak gider ve avans payı, ortak tesis ve çalışanların giderlerinin konut ve işyerlerine KMK, yönetim planı ve genel kurul kararları ile dağıtılması işlemi sonucu her birimin ödeyeceği payı ifade eder.
Ortak giderler apartmanlarda ve sitelerde yıllık genel kurullar ve temsilciler kurulları ile belirlenir. Ancak fiyat artış hızının yükseldiği dönemlerde özellikle ana gider kalemi olan işçilik giderlerini belirleyen asgari ücretin artış dönemlerinde aidatlar arttırılmaz ise yıllık belirlenen bütçeler giderleri karşılayamaz.
Tapu siciline kayıtlı olan yönetim planında yöneticinin / yönetim kurulunun genel kurul yapmadan dönemi içinde ortak gider ve avans paylarını belli bir oranda artırma yetkisi (çoğunlukla %15- %20 gibi oranlar) yazılı olabilir. Bu hususta bir hüküm var ise o hükmün uygulanması doğru olacaktır.
FAHİŞ AİDATA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 33 “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
• Kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde,
• Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir,
• Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz” denmiştir.
6 aylık süre kanun koyucu tarafından, toplantıya katılmayan kat maliklerine kararın kötü niyetli olarak tebliğ edilmemesi ya da dairesini sonradan almış olan kişilerin hukuka aykırılığa itirazda bulunması için getirilen bir mekanizmadır.
Toplu yapılarda dava açma yetkisi temsilciler kurulu üyelerine aittir.”
Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı:
AİDATLARDAKİ BÜYÜK ARTIŞIN NEDENİ NE?
“Özellikle son dönemde ortak yaşam alanlarının farklılık göstermesi, toplu yaşam alanlarının gelişmesi ile birlikte ticari olarak kaygısız lakin denk bütçe kaygılı işletme projelerinin oluşturulmasına ihtiyaç duyuluyor.
‘HER YILIN İLK AYINDA AVANS TOPLANABİLİR’
Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması kat mülkiyeti kanununa göre yöneticinin sorumluluğunda.
Ayrıca ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması da yöneticinin sorumluluğunda. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi için işletme projesi yapılarak aidatların bu kapsamda toplanması gerekiyor.
‘EN YÜKSEK ARTIŞ ÇALIŞAN ÜCRETLERİ’
Bu artışlara baktığımızda en yüksek artışın zaten çalışan ücretlerinde olduğunu ve bunun son bir yılda asgari ücrette yüzde 100 seviyesinde olduğunu görüyoruz. Ocak 2023’te 8.506 TL olan asgari ücret 1 Ocak 2024 itibarıyla 17.002 TL seviyesine ulaştı.
‘AİDAT ARTIŞLARI YÜZDE 100 SEVİYESİNDE OLACAK’
Ortak gider ve avans paylarının %65’inin ise personel giderine ayrıldığını düşünürsek birçok site için bu kalemde artışların yüzde 100 seviyesinde olacağını ifade edebiliyoruz.
‘AİDATA ZAM OLMAZ, GİDER MASRAFLARI ARTAR’
Site yönetimleri ticarethane değildir. Kar elde etmezler. Dolayısı ile yaptıkları fahiş artış değildir. Aidata zam olmaz, aidat yani genel gider masrafları artar.
Asgari ücrete gelen zamla çalışanların tazminat kalemleri başta olmak üzere, bakım ve sigorta giderlerini de artırmaktadır.
Bununla beraber gelirlerin yüzde 10-15’i elektrik ve ortak alan giderlerine, bu kadarlık bir kısmı daha bakım ve onarım giderleri gibi masraflar çerçevesinde gerçekleşmektedir.
AİDATLARIN EN ÇOK ARTTIĞI 5 ŞEHİR
İller açısında baktığımızda en yüksek site aidatları ise sırasıyla; Muğla, İstanbul, Ankara, İzmir ve Gaziantep’te görülüyor. Tabi her ilin bu kapsamda bazı farklılıkları var.
Örneğin Muğla için özellikle kıyı kesiminde bahçe alanları yoğun, yazlık amaçlı kullanımlar söz konusu. Ayrıca ortak alanlarda çok sayıda ek alanlar bulunuyor.
‘AİDATLAR KİRA İLE ORANTILI’
Aslında aidatların kira ile de orantılı bir durumu var diyebiliriz. Özellikle ilk 4 il site içi kira bedellerinin en yüksek olduğu iller diyebiliriz.
İSTANBUL’DA AİDATIN EN YÜKSEK OLDUĞU İLÇE
İlçeler anlamında Beşiktaş en yüksek ilçelerden biri diyebiliriz. Lakin bununla beraber özellikle Sarıyer müstakil yapılar nedeniyle, Beşiktaş hakeza benzer durumda. Şişli, Sarıyer, Zeytinburnu ve Bahçelievler sıralamadaki diğer ilçeler diyebiliriz.”
